2021年8月16日，县政府第100次常务会议审议并通过《博爱县农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）》（以下简称“管理办法”）。2021年8月25日，博爱县人民政府博政〔2021〕9号印发试行。
一、《管理办法》出台背景和重要性
2019年8月，新修订的《土地管理法》明确，国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理的有关工作。
（一）“办法”制定的背景
2020年12月30日，省政府第111次常务会议审议并通过《河南省农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）》（以下简称“省管理办法”）。2021年 1月29日，河南省人民政府豫政文〔2021〕4号印发试行。
2021年6月18日，焦作市人民政府下发了《焦作市人民政府关于印发焦作市贯彻〈河南省农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）〉实施方案的通知》。
我县根据《省管理办法》以及《焦作市人民政府关于印发焦作市贯彻〈河南省农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）〉实施方案的通知》结合我县农村宅基地和村民自建住房实际情况编制出台《博爱县农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）》。
（二）《管理办法》制定的必要性
农村宅基地和村民自建住房管理是实施乡村建设行动绕不过去的一个重大课题。由于多种原因，目前这方面存在的问题很多，农民群众意见很大，社会反映也很强烈，加强规范和管理意义重大、势在必行。
一是保障农民居住权利、维护农村社会稳定的迫切需要。《民法典》明确规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅 及其附属设施”“对失去宅基地的村民，应当依法重新分配宅基地”。宅基地是农村集体村民的重要财产，在宅基地上建房是农民最基本的居住权利。由于种种原因，2011年以来我县几乎停止了新划定农村宅基地工作，一些群众的刚性需求得不到满足，导致农村宅基地乱象丛生。加强农村宅基地和村民自建住房管理，就是要规范农村宅基地审批和使用，保障农民的合理居住权利，增强农民的获得感和幸福感，维护农村社会大局稳定。
二是实施乡村建设行动、建设美丽乡村的迫切需要。十九届五中全会决定实施乡村建设行动，并把它作为推进乡村振兴的重要抓手。实施乡村建设行动，既要实现县域内城乡基础设施一体化、基本公共服务均等化，又要科学规划建设乡村，实现乡村宜居宜业，这是我们重塑乡村形态、建设美丽乡村的难得机遇。应该看到，目前在乡村规划建设和管理中还存在许多突出问题：一些村庄缺乏规划，建房布局不合理，既浪费了土地资源，又不利于配套基础设施和公共服务；一些地方建房缺乏风貌管控，农民想怎么建就怎么建，导致有新房无新村、有新村无新貌；一些地方缺乏有效管理，村民建房盲目攀比、好大喜高，更有甚者任意加髙加层，埋下安全隐患等等。加强宅基地和村民自建住房管理，就是要把规矩立起来，让村民建房有所遵循，不但让住房安全、实用、美观，而且让村庄也有整体美，漂亮起来，宜居起来，真正让农村成为农民安居乐业的美好家园。
三是提高农民建房质量、保障农民生命财产安全的迫切需要。十九届五中全会要求：“提升农房建设质量，支持新建一批功能现代、风貌乡土、成本经济、结构安全、绿色环保的宜居型示范农房”。多年来，农村自建住房处于监管空白地带，建房前不经过相关机构审批，建成后也没有验收；自建住房大多没有设计图纸，凭感觉设计，凭经验建设；一些地方村民建房随意加层扩建、拆墙打洞；一些城郊地区为争取更多的拆迁补偿“突击建房”，导致农民自建住房质量得不到保证，每年都有事故发生。加强宅基地和村民自建住房管理，就是要明确管理责任，堵塞管理漏洞，让村民建房有法可依，切实提高建房质量和品质，保障人民群众生命财产安全。
四是制止农村乱占耕地、实现农村建房集约节约用地的迫切需要。习近平总书记在中央农村工作会议上再次强调，耕地是粮食生产的命根子，要像保护大熊猫那样保护耕地，严防死守18亿亩耕地红线，要采取“长牙齿” 的硬措施，落实最严格的耕地保护制度。近年来，全国先后开展了“大棚房”问题、违建别墅问题清理整治行动，正在开展乱占耕地建房专项清理整治行动，都是为了保护耕地。当前，由于村庄规划不到位，宅基地管理不严格、不规范，乱占宅基地现象屡禁不止，有的超标准占用宅基地，有的“一户多宅”，有的建房“沿路跑”，有的违规在承包地上建房，不但形成新的社会不公，而且造成耕地的极大浪费，人民群众对此反映强烈。加强农村宅基地和村民自建住房管理，就是要从制度上杜绝农村乱占耕地建房的现象，促进农村建房集约节约用地，保护好宝贵的耕地资源。
五是理顺管理体制、完善基层治理体系的迫切需要。2018年党和国家机构改革方案明确由农业农村部门负责宅基地管理和改革工作，同时村庄规划的职责也由住房城乡建设部门划转到自然资源部门，新修订的《土地管理法》对此也作出了法律规定。但是，目前相当一部分地方尤其是基层改革还不到位，还存在管理真空和空白地带，尤其是三层以下农村自建住房管理在法律和实施过程中仍然是一个空白。加强农村宅基地和村民自建住房管理，就是要进一步理顺管理体制，明确乡镇政府的主体地位，使农村宅基地和村民自建住房不但有人管，而且能管得住、管得好，进一步完善基层治理体系，提升治理能力。
(三）当前我县宅基地管理存在的问题
宅基地审批管理涉及农民的切身利益，群众关注度较高，建国以来不同时期有不同的政策要求，加上基层监管执法力量薄弱，在排查摸底中发现一些问题，主要表现在以下几个方面：
1.一户多宅、超面积使用占比较大。由于历史原因，我县农村宅基地面积超标的情况比较常见。一些农户因原来的村庄基础设施差、出行不方便等原因，在交通便利的地方私自修建房屋，同时也不放弃原有宅基地，一方面形成老村庄空心化，另一方面也造成土地的浪费，变相增加了宅基地面积。
2.乱占耕地建房问题数量较多。截至去年底，全县摸排认定违法图斑中住宅类数量较大，反映出宅基地违规建房的问题还比较突出。
3.农村宅基地和农房闲置问题较为普遍。据统计全县闲置宅基地较为普遍。
4.宅基地审批难监管难问题较为突出。农村宅基地管理点多、线长、面广，基层的审批、监督、执法、纠纷仲裁力量薄弱，存在监管盲区等问题。
5.农村建房质量监管不到位。农村建筑基本上处于监管空白地带。建房前不经过相关机构审查，建成后也没有验收。自建住房大多没有设计图纸，凭感觉设计，凭经验建设。一些地方村民建房随意加层扩建、拆墙打洞；一些城郊地区为争取更多的拆迁补偿“突击建房”，导致农民自建住房质量得不到保证。
二、《管理办法》的主要特点和主要内容
(一）主要特点
一是突出整体性。《管理办法》以宅基地管理为核心，上延到规划，下延至质量管理，形成规划、审批、建房管理、风貌培育、执法监管等完整的管理体系。二是明确审批程序。乡镇人民政府明确专门机构负责农村宅基地和自建住房管理工作，建立一个窗口对外受理、多部门内部联动的农村宅基地用地和建房联审联办制度。三是强化质量安全。从施工备案、图纸、队伍、材料到开工查验、现场管理、建成验收，形成闭合管理，强化村民自建住房质量和安全。四是明确执法主体。明确乡镇综合行政执法机构负责查处村民违法用地和违规建房行为。县级农业农村、自然资源、住房城乡建设、市场监管等行政主管部门加强对乡镇人民政府行政执法工作的指导。
（二）主要内容
第一章总则部分，明确了制定《管理办法》目的和依据、适用范围、部门职责和基本原则。
第一条 为规范和加强农村宅基地和农村村民新建、改建、扩建、翻建住房（以下统称自建住房）管理，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》、《河南省农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）》、《焦作市人民政府关于印发焦作市贯彻〈河南省农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）〉实施方案的通知》等法律法规和文件规定，结合我县实际，制定本办法。
制定目的：规范和加强全县农村宅基地和农村村民自建住房管理。
规范对象：农村宅基地和村民自建住房。
办法依据：主要依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》相关条款。按照《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强宅基地管理的通知》、《农业农村部、自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》、《河南省农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）》 、《焦作市人民政府关于印发焦作市贯彻<河南省农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）>实施方案的通知》的要求，严格审批程序。
村民自建住房：是指由农村村民以户为单位，依法在自行申请宅基地上建造住房的活动，包括新建、改建、扩建、翻建住房。
第二条 本办法适用于博爱县行政区域内农村宅基地管理和村民自建住房及其管理。
适用人员管理对象：农村村民（以下简称村民），是指具有农业户口的集体经济组织成员。
第三条 定义了农村宅基地以及农村村民建房
村民：指户口依法登记在村民委员会的农村集体经济组织成员。
户：是以村级组织按照农户家庭人口实际情况来认定，并通过“四议两公开”程序进行确认。
宅基地面积：是指住宅建筑物、构筑物、附属用房和庭院等垂直投影范围内的占地面积。
第四条 明确了相关部门农村宅基地和村民自建住房的职责
农业农村部门：负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等制度，完善宅基地使用标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，编制年度宅基地用地计划并通报同级自然资源部门；参与编制国土空间规划和村庄规划。
自然资源部门：负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排农村宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和指导乡镇办理规划许可等相关手续；办理农村宅基地和房屋不动产登记。
住房城乡建设部门：负责依法履行村民自建住房建设质量安全行业管理工作，指导乡镇对村民自建住房建设质量安全进行监管，负责引导村民住房建筑风貌，组织编制村民自建住房设计图册，组织建筑工匠培训和管理。
市场监管部门：负责建筑材料生产、流通环节的监督管理，维护建材市场秩序，及时发布不合格建材信息。
财政部门：负责保障管理工作经费，专款专用，保证农村宅基地和村民自建住房管理工作有序开展。
乡（镇）政府：负责本辖区内宅基地审批和村民自建住房建设管理，对村民自建住房质量安全负属地管理责任。
发展改革、公安、民政、司法、交通运输、应急管理、文化广电旅游、水利、林业、生态环境、供电等有关部门：按照法定权限履行相关职责，协同配合做好本办法的实施。
第五条 规定了宅基地管理和村民自建住房要遵守的几个原则
农村宅基地审批和村民自建住房建设要适应村庄演变规律。
一是坚持规划先行。按照先规划后建设的原则，由乡镇政府组织编制村庄建设，做到无规划不建设，不规划不投入，未完成村庄规划的地区，暂停办理宅基地审批手续。
二是坚持节约用地。原则上优先审批使用村庄空闲宅基地，严格控制新增宅基地。
三是坚持因地制宜。体现当地历史文化、地域特色、传统民居和乡村风貌。
四是坚持保障安全。农村村民建房的管理和技术服务，应当尊重村规民约和生活习惯，按照安全、经济、适用和美观的要求，注重建筑质量，完善配套设施，落实节能措施。
第六条 要求县级相关部门及各乡镇政府要增强责任意识和服务意识，切实履行各自职责，建立部门协调机制，做好信息共享互通，推进管理重心下沉，共同做好农村宅基地审批和住房建设管理工作。
第二章规划编制部分，明确了村庄规划的分类和布局、村庄规划编制、宅基地面积标准和建房层高的要求。
第七条 明确了县级人民政府组织村庄分类布局规划编制
组织编制：依据中央农办 农业农村部 自然资源部 发改委 财政部《关于统筹推进村庄规划工作的意见》（农规发〔2019〕1号）要求，建立县级党委政府主要领导负责的乡村规划编制委员会，由乡镇党委政府、县政府有关部门、规划设计单位、村民代表共同组成村庄规划编制工作组，要紧紧依托村党组织和村民委员会开展村庄规划编制工作。乡镇政府依据国土空间规划及县域层面的村庄布局规划，结合当地实际和需求，充分听取村民意见，组织编制村庄规划。
村庄分类：《关于统筹推进村庄规划工作的意见》（农规发〔2019〕1 号）要求，各地要结合乡村振兴战略规划编制实施，逐村研究村庄人口变化、区位条件和发展趋势，明确县域村庄分类，将现有规模较大的中心村，确定为集聚提升类村庄；将县城城关镇所在地村庄，确定为城郊融合类村庄；将历史文化名村、传统村落、少数民族特色村寨、特色景观旅游名村等特色资源丰富的村庄，确定为特色保护类村庄；将位于生存条件恶劣、生态环境脆弱、自然灾害频发等地区的村庄，因重大项目建设需要搬迁的村庄，以及人口流失特别严重的村庄，确定为搬迁撤并类村庄。对于看不准的村庄，可暂不做分类，留出足够的观察和论证时间。统筹考虑县域产业发展、基础设施建设和公共服务配置，引导人口向乡镇所在地、产业发展集聚区集中，引导公共设施优先向集聚提升类、特色保护类、城郊融合类村庄配套。《河南省村庄规划导则（试行）》（河南省自然资源厅2019年7月）对那些看不准的村庄，进行整治改善提升，增加了整治改善类。
第八条 规定了村庄规划编制的具体要求
建设原则：按照先规划后建设、不规划不建设的原则。
乡镇组织：乡镇政府依据国土空间规划，统筹考虑土地利用、产业发展、居民点布局、抗灾防灾、人居环境整治、生态保护和历史文化传承等因素，编制“多规合一”的实用性村庄规划，报上一级政府审批。
村民参与：要开门做规划，引导村民全程参与村庄规划编制，充分听取村民意见，听取村民意愿，引导村民参与村庄规划编制，确保规划接地气、可实施；规划成果应在村内显著位置公示。
村庄选址：在规划农村宅基地时，要考虑工程建设质量安全因素，避开自然灾害易发地带和地质条件不稳定区域。
规划执行：要维护规划的法定性和严肃性，村庄规划一经批准必须严格实施，任何单位和个人不得随意调整和变更。
规范村庄撤并：要认真执行《中共中央办公厅国务院办公厅关于严格规范村庄撤并工作的通知》，严格规范村庄撤并工作。
第九条 多措并举做好用地保障工作
预留机动地指标：在编制县、乡国土空间规划和村庄规划时，可预留不超过5%的建设用地机动指标，为村民住宅建设预留用地空间。
挖掘闲散土地资源：充分挖掘村内荒坑、荒地等闲散土地资源,依法依规做好“一户多宅”的腾退和其他闲置宅基地的收回。
第十条 明确了每户宅基地面积标准和自建房层高要求
一户一宅：按照《土地管理法》规定，以户为单位分配宅基地，一户村民只能拥有一处宅基地，严禁“一户多宅”。
面积标准：延续1982年《河南省村镇建房用地管理实施办法》规定，城镇郊区和人均耕地少于667平方米的平原地区，每户宅基地面积不得超过134平方米；人均耕地667平方米以上的平原地区，每户宅基地面积不得超过167平方米；山区、丘陵地区每户宅基地面积不得超过200平方米。
房地一体登记：按照河南省农村房屋登记实施意见。按照不同历史阶段取得宅基地的时间，相应进行确权登记发证。
1982年《河南省村镇建房用地管理实施办法》实施前，农村村民建房取得的宅基地，至登记时未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行确权登记。
1982年《河南省村镇建房用地管理实施办法》实施起至1987年《土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行确权登记。
1987年《土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，应按照批准面积填写使用面积。实际占用面积超过批准面积的，可在不动产登记使用证“记事栏”内注明超过批准的面积，宗地图按实际占用范围绘制，能确定超占范围的，要在宗地图上用虚线标注超占部分。待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理, 并按照规定面积标准重新进行确权登记。
建房层高：在村庄规划中对村民自建住房标准作出统一安排，原则上以不超过三层的低层住宅为主，不规划建设三层以上的住房。确需建设三层以上住房的，要征得村集体经济组织或村民委员会（以下统称村级组织）以及利益相关方的同意后，纳入村庄规划。
第三章规定了宅基地申请条件、申请主体、村民申请程序、乡镇审批制度的建立、房地一体登记的要求以及不予审批的情形。
第十一条 科学合理确认农村集体经济组织成员身份，严把农户申请资格。
农村集体产权制度改革成果：农村集体产权制度改革中对村集体成员进行了认定，可充分参考成员信息。
第十二条 宅基地申请条件
（一）本村集体经济组织成员需建住宅没有宅基地的；
（二）除身边留一子女外，其他成年子女确需分户而已有宅基地低于分户标准的；
（三）原宅基地影响规划，需收回而又无宅基地的；
（四）符合法律、法规、规章、政策规定迁入村集体组织落户为正式成员且在原籍没有宅基地的；
（五）因自然灾害损毁或避让地质灾害搬迁的；
（六）由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政、军事等工程建设占用而无宅基地的；
（七）法律、法规、规章规定的其他条件。
第十三条 符合宅基地申请条件的村民，以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房书面申请。村民填写《农村宅基地和村民自建住房申请表》《农村宅基地使用承诺书》。
申请材料：村民向村民小组和村集体经济股份合作社提出申请，由村集体经济股份合作社或宅基地协管员负责协助申请人，填写提交一表、一书、 一图，即：
①《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》（简称：申请表）；
②《农村宅基地使用承诺书》（简称：承诺书）；
③《宅基地建房示意图》（在宅基地图上绘制建房位置，标注房屋退界距离、长宽、面积、拟建房屋外观等信息）。以上涉及表册、证书以及填写说明，由县农业农村局、自然资源局、住建局根据办法附件负责统一格式制定。
申请书填写注意事项：1.申请表信息要填清楚、齐全。2.权属按原来宅基地集体使用权证或不动产房地一体登记证（或者其它有效权证）记载的信息填写。3.填表信息真实有效。申请人为信息是否真实负法律责任。
第十四条 村民小组讨论、初审
村民小组讨论：收到申请后，提交村民小组会议讨论，如果拟申请宅基地位置位于本小组内，将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积情况在申请表中填写清楚，讨论通过后，将农户申请和村民小组会议记录等材料交村集体经济组织或村民委员会（以下简称村级组织）。
没有分设村民小组：没有分设村民小组或者宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的，农户直接向村级组织提出申请。
第十五条 村级审查
村级审查内容：村级组织审查申请材料是否真实有效，将村民申请理由、拟用地位置和面积、建房标准、相邻权利人意见等提交村民会议讨论。
村级公示：讨论通过后将讨论结果进行公示，公示时间不少于7个工作日。公示无异议或异议不成立的，由村级组织签署意见，与相关材料一并报乡镇政府。
上报材料：村级上报乡镇政府的材料包括身份材料、申请表、承诺书、宅基地建房示意图、施工队伍信息等。
未通过审查的处理：未通过的，由会议召集人告知申请村民未通过原因。
第十六条 乡镇审批程序及要求
乡镇政府职责：乡镇政府是农村宅基地和村民自建住房管理的责任主体， 负责本辖区宅基地审批和村民自建住房建设管理，对村民自建住房质量安全负属地管理责任。要把《管理办法》落实好，就要压实乡镇政府的责任，让他们明白该管什么，该承担什么责任，对失职渎职的要追责问责。
乡村规划建设委员会：以乡镇党委、政府主要领导牵头负责，由乡镇相关职能部门负责人、规划师、乡贤、村委干部、群众代表等共同组成。
一个窗口受理：乡镇政府建立一个窗口受理申请，明确专门机构负责农村宅基地和村民自建住房的管理工作，乡镇政府必须指定专门机构负责这项工作，既可以让乡村规划建设办负责，也可以让乡村振兴办负责，县里不做统一规定，由各地自己决定。无论设在哪里，都必须尽快明确到位。
规范窗口服务。各乡（镇）、街道办事处要在便民服务窗口专设宅建办服务窗口，服务窗口要做到以下几点：
1.推行“一次性告知”和“一窗受理”服务；
2.公开承诺服务期限；
3.管理制度上墙；
4.实行群众对窗口人员服务水平进行评定或打分机制。
5.现场设置意见反馈箱和意见簿。
建立乡镇审批制度：收到村级申请后，乡镇政府明确的机构组织农业农村、自然资源、房屋建设管理等相关机构进行审查。农业农村机构负责审查申请人是否符合条件，拟用地是否符合宅基地布局要求和面积标准、宅基地和建房申请是否经过村级审核公示等。自然资源机构负责审查是否符合国土空间规划、用途管制要求，地质条件是否符合建房要求；涉及占用农用地的，是否办理了农用地转用审批手续等。涉及林业、电力、水利、交通等管理的， 要及时征求相关部门意见。原则上优先审批使用村庄空闲宅基地，严格控制新增宅基地。
“一到场”。组织农业农村、自然资源等机构实地核查拟用宅基地，出具联审联批意见并绘制宅基地坐标平面位置图。各机构按照联审的职责，填写《农村宅基地和村民自建住房（规划许可）审批表》。
严格审批条件：要充分运用农村集体产权制度改革成果，科学合理确认农村集体经济组织成员身份，严把农户申请资格。要以户为单位分配宅基地，一户只能拥有一处宅基地，严禁“一户多宅”。要严格按照宅基地面积标准进行审批。对符合条件的，要限期审批，不能人为设置障碍；对不符合条件的，决不能搞“人情审批”。
强化用地管理。村民新增住宅用地要优先利用原有宅基地、村内空闲地和村周边丘陵坡地。新划宅基地必须符合国土空间规划和用途管制要求，符合面积标准。要严格控制新增宅基地用地，严禁占用耕地。村民按照规划另址建房的，将原宅基地上建筑拆除并将原宅基地归还集体后再批划新宅基地。
第十七条 乡镇核发证书
发放证书：根据各相关机构联审结果，由乡镇政府对村民宅基地申请进行审批，对审核通过的发放《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》。
证书填写要求：《农村宅基地批准书》填发机关为乡镇人民政府，土地所有权人为本村民小组或村集体经济组织。《乡村建设规划许可证》发证机关为乡镇规划委员会
没有通过的：对审核没有通过的农户及时告知村级组织并说明理由，由村级组织通知本人。
证书印制：县农业农村部门按照办法要求结合自身实际，统一印制《农村宅基地批准书》；县自然资源部门按照办法要求结合自身实际，统一印制《乡村建设规划许可证》。
档案管理：要建立宅基地用地建房审批管理台账，将有关资料归档留存，并将审批情况报县级农业农村、自然资源等部门备案。
第十八条 新批划宅基地注意事项
围绕中心村规划建设：严禁在搬迁撤并类村新批划宅基地。
第十九条 不予审批情形
两个严禁：严禁城里人到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建别墅大院和私人会馆。
两个禁止：禁止未批先建，禁止超面积审批宅基地。
拆旧建新：需要在新宅基地上建房的，要将原宅基地上建筑拆除并将原宅基地归还集体后，再在新宅基地上建房。
村民不予审批的情形：（有下列情形之一的不予审批）
（一）申请人年龄未满18周岁的；
（二）宅基地选址不符合乡镇国土空间规划和村庄规划的；
（三）将原有住房出卖、出租、赠与、以其他形式转让或者改作生产经营用途的；
（四）申请另址新建住房，没有严格按照“拆旧建新”要求，拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物，没有将原宅基地交回村级组织的；
（五）原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的；
（六）宅基地选址存在安全隐患，不符合建房要求的；
（七）其他不符合法律、法规、规章规定的情形。
第四章明确了风貌管控
第二十条 培育乡村特色风貌
规划引领：在村庄规划编制实施过程中，要注重农村风貌的管控，体现乡村特色；村庄规划应延续村庄传统街巷肌理和建筑布局，村民自建住房宜体现当地传统民居风格，弘扬传统建筑文化；要尽可能保持村庄原有形态，保留乡村风貌和田园风光，防止千村一面；
建筑培育：将传统建造技艺与建筑新技术、新工艺、新材料相结合，鼓励发展装配式建筑，建设功能现代、风貌乡土、成本经济、结构安全、绿色环保的宜居住房。
第二十一条 编制图册
统一编制：县级住房城乡建设部门要结合当地村民安居需求、气候条件、地形特点、传统文化和传统民居风貌等因素，组织编制村民自建住房设计图册，无偿提供给村民使用。
乡镇引导：乡镇政府要按照村庄规划确定的村庄总体风貌定位，选择适宜的村民自建住房设计图册，引导村民按照设计图册建设住房。
第二十二条 人才下乡
鼓励大专院校、规划设计单位为乡村建设培育、输送实用型人才，推荐规划、设计、建筑工程等专业人员为村民自建住房提供服务、参与乡村建设。
第五章规范了农民自建住房管理
提高村民自建住房质量是一个系统工程，必须抓好每一个关键环节，实行全程管控。
第二十三条 施工备案
村民备案内容：村民要在取得《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》后，向乡镇政府提交施工图纸、施工合同、施工人员信息、质量安全承诺书等资料，乡镇政府要在10个工作日内对资料进行审核，符合条件的方可开工。
建筑工程管理：村民自建三层以上住房经乡镇政府审查符合开工条件的，要严格执行《中华人民共和国建筑法》《建筑工程质量管理条例》等法律、法规有关规定，纳入工程质量安全监管范围。
第二十四条 施工图纸要求
规范住房设计：住房设计既关系农村建设风貌，又关系房屋建设质量。县住房城乡建设局要结合当地风俗民情、文化传承、居住习惯，编制农村住房设计图册，至少提供20套建房图纸免费供农民选择。村民自建住房可选用政府提供的村民自建住房设计图册，也可委托具备房屋建筑设计资质的单位或建筑、结构专业的注册设计人员进行设计并出具施工图纸。
提供图纸服务：鼓励乡镇聘请相关技术人员为村民自建住房绘制符合设计规范的图纸，提供技术咨询服务。对农民自行设计图纸的，要对设计图纸进行审核，重点对建设质量和建筑风貌进行把关。
第二十五条 施工队伍管理
加强工匠管理。县住房城乡建设局和乡镇政府要加强对建筑工匠的管理，建筑工匠实行备案制。要加强对建筑工匠的培训，组织学习建筑法律法规、施工技术规范、施工安全防护等知识，提高他们的素质能力。要制定建筑工匠管理办法，规范建筑工匠管理，建立激励约束机制。村民自建住房必须选择经过培训的建筑工匠或具备资质的施工单位，并签订施工合同，约定质量和安全责任。
组织工匠培训。县住房城乡建设局要建立建筑工匠培训制度。县住房城乡建设局要会同乡镇政府组织建筑工匠参加技能和安全生产培训。
签订施工合同。村民自建住房需选择经过培训的建筑工匠或具备资质的施工单位，并签订施工合同，约定质量和安全责任。施工合同应当约定承建方负责购买施工作业人员建筑意外伤害保险。建设三层以上或有地下室的住房必须选择具备资质的施工单位。
按照图纸施工。参与村民自建住房的建筑工匠或施工单位应当严格按照施工图纸、施工技术标准和操作规程施工，明确施工现场的负责人、质量员、安全员等主要责任人，承接的房屋建设质量和施工安全负责。
第二十六条 建筑材料管理
严管建材质量。县市场监管局要加大对农村建材的监督检查力度，对钢材、水泥等主要建材及时进行抽检，为农户提供建材质量检测和咨询服务。要加强宣传教育，普及新建及改扩建住房的基本安全知识，提高村民自建住房的质量安全意识，引导选用符合国家和我省规定标准的建材。要严肃查处、严厉打击假冒伪劣建材，维护建材市场秩序。
选用合格建材：在建房过程中，建房村民和施工方要选用符合国家和省规定标准的建筑材料、建筑构（配）件和设备。施工单位或建筑工匠应当协助建房村民选用合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备。建房村民要求使用不合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备的，施工单位或建筑工匠应当劝阻、拒绝。
第二十七条 开工查验
“二到场”。同意村民自建住房开工建设的，乡镇政府要在5个工作日内组织相关机构进行现场开工查验，确定建房位置；村民自建住房未经现场开工查验的，不得开工。
第二十八条 施工现场管理
现场监管。乡镇政府要明确质量安全监管人员，对村民自建住房实行质量和安全监管，也可以委托符合条件的第三方机构实施监管。要加强日常巡查，对没有按图纸建设或没有按合同施工的行为，要立即叫停；对随意加高加层、破坏承重结构的行为，要及时纠正。
随时纠正。乡镇政府要加强对施工现场的监督检查，形成检查记录。实施监督检查时，有权采取下列措施：
(一）要求被检查的建设主体提供有关资料；
(二）进入施工现场进行检查；
(三）发现有影响房屋质量安全的问题时，责令改正。有关个人和单位应当支持、配合监督检查，不得拒绝或阻碍。施工中发生事故时，乡镇政府要及时向上一级政府及应急管理、农业农村、自然资源、住房城乡建设等有关部门报告。
第二十九条 质量和安全监管
质量监管：乡镇政府要明确质量安全专管人员对村民自建住房实施质量和安全监管，也可以委托符合条件的第三方机构实施质量和安全监管。
禁止加层：村民确需在原有住房上加层的，要按照新建住房程序进行审批和监管。
第三十条 建成验收
到场验收。村民自建住房完工后，要向乡镇政府申请竣工验收。乡镇政府接到申请后，要在5个工作日内组织村民、施工负责人、技术人员以及农业农村、自然资源等相关人员和部门进行验收，实地检查村民是否按照批准面积、四至等各要素要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求、风貌和质量要求建设住房。对验收合格的，出具《农村宅基地和村民自建住房验收意见表》。
不动产登记。村民自建住房通过验收后，村民可持《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》《农村宅基地和村民自建住房验收意见表》以及其他规定的材料向不动产登记机构申请不动产登记。
第六章明确了闲置宅基地和闲置农房利用的要求
第三十一条 治理多占、超占宅基地，积极稳妥推进闲置宅基地和闲置住宅盘活利用。
治理多占、超占宅基地：摸排调查多占、超占宅基地情况，按照规定进行治理。
整治利用：在充分尊重村民意愿的前提下，积极稳妥开展闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作。对闲置宅基地和住宅进行整理，因地制宜盘活利用。闲置宅基地可建成游园、果园、菜园、花园、文化广场、村庄景观，闲置住宅可建成村史馆、图书室、活动室等村民活动场所，有利用价值的闲置住宅倡导发展文化旅游和开展农事体验活动等。
利用方式：在保留宅基地使用权和房屋财产权的基础上，充分尊重村民意愿，采取三种方式，充分盘活利用闲置宅基地和闲置农房。一是将有价值的房屋改建成图书馆、村史馆、养老中心等公共设施。二是在有条件的地区鼓励农户将村闲置农房以出租、入股、联营等方式，发展文化旅游、民宿等。三是对长期破败农房、荒芜宅基地开展“一宅变四园”（游园、果园、菜园、 花园），极大地改善农村人居环境、强化基础设施
第三十二条 租赁农房居住或开展经营情况
严格遵守合同法的规定：城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守合同法的规定。
第七章明确了监督管理和执法机制
农村宅基地和村民自建住房监督执法工作政治性、政策性、敏感性都很强，牵一发而动全身，必须加强领导、科学组织、稳步推进。
第三十三条 建立管理机制
加强农村宅基地和村民自建住房管理涉及多个部门，各有关部门必须勇于担当，切实履职尽责。
各级责任。建立县级主导、乡镇主责、村级主体的农村宅基地和村民自建住房管理机制。
部门责任。县农业农村、自然资源、住房城乡建设、市场监管等部门要根据工作职责，加强对乡镇政府农村宅基地管理和村民自建住房工作的指导。
夯实乡镇政府责任。县级政府要建立村民自建住房长效管理机制，乡镇政府要落实巡查、报告和监督管理责任。乡镇政府是农村宅基地和村民自建住房管理的责任主体，负责本辖区宅基地审批和村民自建住房建设管理，对村民自建住房质量安全负属地管理责任。压实乡镇政府的责任，让他们明白该管什么，该承担什么责任，失职渎职的要追责问责。
第三十四条 综合执法
乡镇执法主体。乡镇综合行政执法机构负责发现和依法查处村民未批先建、违规建房等违法违规行为，严格执行行政执法公示制度、行政执法全过程记录制度、重大行政执法决定法制审核制度，做到严格规范公正文明执法。
执法依据。城乡规划法第六十五条规定，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。乡村建设规划许可证是在乡、村庄规划区内进行乡村建设活动的法律凭证，未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，属违法建设。
加强综合执法建设。乡镇政府要根据乡级综合执法改革要求，尽快建立综合执法队。要充实人员、加强力量，配备必要的执法装备。县级农业农村、自然资源、住房城乡建设等部门要充分授权，加强指导，支持他们开展工作，对需要联合执法的事项也可以县乡联动。
第三十五条 村级管理
发挥村级组织的作用。村级组织在乡镇政府的指导下，制定完善本村宅基地民主管理办法，依法管好宅基地。
专人负责。在村级组织负责人中明确1人兼任村级宅基地协管员，协助开展农村宅基地审批和住房建设管理。
要加强日常巡查。村级组织建立协管员制度，及时发现和制止各类违法违规建房行为，对不听劝阻、拒不改正的及时向乡镇政府报告。
第三十六条 违规建房的法律责任
建房村民和设计、施工、材料供应单位或个人依法对住房建设工程的质量和施工安全承担相应法律责任。
第三十七条 执法者违法违规行为的追究
管理人员要求。乡镇政府及其有关行政管理机构要依法履行职责，严格按照法定程序办理农村宅基地和村民自建住房相关手续，不得违规收取费用。
执法人员要求。对在农村宅基地和村民自建住房审批、监管、执法过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害村民合法权益的，由有权机关依法予以处理。
第八章 附则对实施过程中其他问题做出规定，并明确试行时间。
第三十八条 与其他规定冲突时处理方法。
本办法施行过程中，法律、法规、规章、规则另有规定的，从其规定。
第三十九条 本办法应用时解释权
县农业农村局、县自然资源局、县住房城乡建设局依据各自职责，负责对本办法的具体应用问题进行解释。
第四十条 辖农村的街道办事处适用本办法
辖农村的街道办事处参照乡镇执行。
第四十一条 本办法试行时间
本办法自发布之日起试行。