博爱县产业集聚区是河南省首批确定的180个省级产业集聚区之一，2006年开始规划建设，2014年被河南省人民政府评为“一星级产业集聚区”，2016年被评为“二星级产业集聚区”，2020年河南省人民政府批准设立河南省博爱经济技术开发区。

一、制定方案的必要性

随着企业转型升级和产业结构调整步伐的不断加快，截止2018年底，博爱县产业集聚区内停产、半停产企业达36家，低效工业用地面积达4890亩，闲置厂房30万平方米，工业用地综合容积率不足0.6。为扭转困局，2019年初，博爱县委、县政府果断决策，在县产业集聚区开展了低效工业用地集中盘活工作，采取“府院联动、破产重整、协议转让、对外租赁、回收招商”等多种模式，着力解决土地利用率低、亩均税收低、企业改制不彻底等突出问题。2021年，省政府安排部署开展全省产业集聚区“百园增效”行动。根据《河南省人民政府办公厅关于印发全省产业集聚区“百园增效”行动方案的通知》（豫政办〔2020〕43号）要求，需制定《实施方案》，明确目标任务、时序安排、保障措施，稳妥有序、分类推进低效工业用地盘活利用，着力促进节地水平、产出效益双提升，助推县产业集聚区“二次创业”和县域经济高质量发展。

二、主要内容

（一）低效工业用地认定标准

本实施方案低效工业用地是指县产业集聚区内因企业自身原因造成布局散乱、设施落后、利用粗放、用途不合理、产业落后、停建停产的权属清晰存量工业用地。以下工业项目的用地可认定为低效工业用地：

1、已建成投产但未达到投资协议（招商协议）或土地出让合同约定的投资强度80%的，或者未达到投资协议或合同约定 的其他条件的；

2、建筑密度低于30%,或者容积率低于1的工业用地；

3、已动工开发建设的土地面积超过应动工开发建设土地总面积的三分之一或已投资额超过总投资额的25%,但在规定的建设工期结束时，仍未达到约定的建设面积和投资额度的建设用地，项目开工后中止开发建设连续6个月以上且未竣工的；

4、用地范围内尚有成片空闲超过10亩，按空间规划可 开发利用而未开发的工业用地（现阶段指土地利用总体规划、城乡规划，下同）；

5、已竣工投产的工业企业亩均税收连续两年达不到10 万元的；

6、按照合同约定完成了全部开发建设，但竣工后一年以上未投产或者投产后停产半停产超过两年未产生主营利润的；

7、国家《产业结构调整指导目录》《外商投资产业目录》规定的禁止类、淘汰类、高污染、高耗能产业使用的工业用 地;

8、法律法规和政策明令禁止或达不到规定要求的工业用地。

（二）低效工业用地盘活利用方式

1、限期开发。自认定之日起，签订补充协议，限期开发建设，完成原合同约定的投资强度、容积率等相关要求。到期仍未履约的，严格按约定处置，追究其违约责任。

2、转型升级。鼓励在符合空间规划的前提下，利用现有工业用地进行转型升级，建设国家支持的新产业、新业态、新行业项目，须向县政府提出申请并作出承诺，经县政府批准，可继续按原用途使用土地，过渡期为5年，期满后依法按新用途办理用地手续。综合利用地上地下空间，原土地使用权人在不改变土地工业用途的前提下，利用地上地下空间适当提高容积率的，不再补缴土地出让价款。通过政府引导、市场主导的方式，原土地使用权人重新盘活利用原低效工业用地，新上工业项目为政府鼓励类或者重点扶持类的，可按照规定享受有关税收优惠政策。

3、鼓励转让。对符合县产业集聚区规划、产业政策的项目，由于项目资金、预期效益等原因，短期内难以继续开发或难以达到预期目标的，鼓励企业依法转让国有建设用地使用权。围多建少类低效工业用地企业可将空闲土地分割转让或者由县政府依法收回后重新利用。允许市场主体收购相邻多宗企业（含个人）低效工业用地地块，办理土地使用权转让手续，进行集中开发利用。

4、破产清算或重整。鼓励有实力的企业对丧失市场前景且自身缺乏改造提升能力的企业或因经营管理不善而陷入困境的企业实施破产清算或重整，促进整合利用。实施破产清算或重整的企业所投资项目符合条件的，享受《博爱县招商引资优惠办法》相关政策；特别重大项目，可报县委县政府研究实行“一事一议”。

5、土地置换。对因区域规划调整、环保要求等原因导致不适宜在原址上继续生产经营，需要异地搬迁且符合国家产业政策，具有发展潜力的项目，经县政府批准收回原国有土地使用权，异地置换等价值土地给原土地使用权人，促进企业发展。

6、协议收回。对不能通过改造升级、合作转让或重整等方式盘活的低效工业用地，通过协商后以协议方式收回部分或全部土地使用权，并按照国土空间规划和“退二优二”的要求，重新安排使用。土地收购价格按本地块出让价格结合剩余年限综合评估确定；地上建筑物或在建工程（包括围墙、水泥坪等构筑物），原则上按评估价格给予补偿；机械设备等动产部分由企业自行处置不予补偿。房屋建筑面积以不动产权证或其他合法批准文件为准。

7、司法拍卖。对涉及司法查封或者抵押的低效工业用 地，特别是停建停产企业，协调司法机关、金融机构等部门理清 低效土地债权债务关系，通过司法拍卖的方式，由市场投资主体 投资项目或由县政府土地储备机构和县投资集团通过重组、兜底 收购等方式依法处置，推进债务化解和土地资产盘活。

8、允许租赁。低效工业用地企业须向县产业集聚区管委会提出申请，可以将空闲的土地和厂房等资产对外进行租赁经营，入驻项目须符合县产业集聚区主导产业、税收、环评、安评等政策规定。

（三）分类推进低效工业用地盘活利用

依据《河南省推进低效工业用地盘活若干措施》相关政策，结合县产业集聚区内企业现行状况，分类推进低效工业用地盘活利用。

1、关于正常生产类企业低效工业用地盘活利用

（1）对布局散乱、设施落后、产业落后且年亩均税收不达标的企业，教育引导企业尽快转型升级发展。两年内年亩均税收仍旧达不到10万元的，依据相关政策法规，劝其退出县产业集聚区。

（2）对土地利用粗放、用途不合理的企业，县自然资源局根据《闲置土地处置办法》《国有建设用地使用权出让合同》相关条款，对企业进行约谈、调查，属于闲置土地的，报经县政府同意后，依法征缴土地闲置费，直至无偿收回土地使用权；属于围多建少存在大面积空闲土地的，根据《国有建设用地使用权出让合同》要求企业支付违约金，并按规划限期开发空闲土地。若企业无能力达到要求，企业须将空闲土地分割转让或有偿收回后重新利用。

2、关于司法查封类企业低效工业用地盘活利用

（1）对司法查封类企业中布局散乱、设施落后、产业落后且年亩均税收不达标的企业，教育引导企业尽快转型升级发展，尽快化解债务解除司法查封，两年内年亩均税收仍旧达不到10万元的，按相关法律法规依法进行处置。

（2）对司法查封类企业中的停建停产企业，通过司法拍卖的方式，由市场投资主体投资项目或由县政府土地储备机构和县投资集团通过重组、兜底收购等方式予以盘活。

（3）对不适合司法拍卖处置的司法查封企业，实行破产清算或重整等方式，推进低效工业用地盘活。

3、关于停建停产类企业低效工业用地盘活利用

（1）通过加大招商引资力度，按照转型升级、合作经营、资产转让、租赁、司法拍卖、破产清算或重整等方式推进低效工业用地盘活。

（2）县自然资源局根据《闲置土地处置办法》《国有建设土地使用权出让合同》相关条款，对企业进行约谈、调查，属于闲置土地的，报经县政府同意后，依法征缴土地闲置费，直至无偿收回土地使用权；属于围多建少存在大面积空闲土地的，根据《国有建设用地使用权出让合同》要求企业支付违约金，并按规划限期开发空闲土地。若企业无能力达到要求，企业须将空闲土地分割转让或有偿收回后重新利用。

（四）建立低效工业用地倒逼盘活机制

1、逐宗明确低效工业用地（尤其是停建停产类）盘活期限（不超过两年），企业要作出书面承诺，并缴纳一定金额的保证金。到期后仍未完成的，没收保证金，结合企业分类综合评价结果，实施差别化资源要素价格配置政策，对供水价格、供电价格、污水处理费等适当提高，对供水量、供电量等相应限制；对企业分类综合评价结果为C类的企业，禁止安排新增用地。

2、对企业用地、用水、用电、用能和排污等实行差别化政策措施，形成优胜劣汰的机制，提高工业用地亩均产出效益。

3、对未按期完成盘活开发的企业及其控股股东，限制其报名参与其他土地竞买，限制办理土地抵押、出租等行为，取消涉企财政补助奖励政策并退还前期已获取的财政扶持资金，由税务部门依法依规对企业税收缴纳情况进行跟踪调查，倒逼企业主动退出。

4、对个别不按要求执行的企业，按照“一企一策”的原则制定处置措施。

相关文件：博爱县人民政府办公室关于印发博爱县产业集聚区低效工业用地盘活利用工作实施方案的通知